Legal Alert | Alteração ao regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial

Foi publicado, no dia 30 de dezembro de 2024, o Decreto-Lei n.º 117/2024, que procede à sétima alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual (RJIGT).

As principais alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, ao RJIGT traduzem-se nos pontos enunciados abaixo.

É alterado o artigo 72.º do RJIGT referente ao regime de reclassificação de solo rústico para solo urbano nos seguintes termos:

• Eliminação da necessidade de contratualização, sendo suficiente a deliberação municipal para a reclassificação que fixe os encargos das operações urbanísticas, do respetivo prazo de execução e das condições de redistribuição de benefícios e encargos, considerando todos os custos urbanísticos envolvidos;
• Eliminação da obrigatoriedade de demonstração da sustentabilidade económico financeira mediante determinados elementos anteriormente fixados no RJIGT;
• Manutenção dos procedimentos administrativos de reclassificação que já constavam do anterior artigo 72.º, ainda que com alterações nos seus pressupostos de que daremos conta seguidamente.

O regime especial de reclassificação de solos rústicos em solos urbanos para a finalidade habitacional constante do artigo 72.º-B é agora ampliado para prever igualmente finalidades conexas à finalidade habitacional e usos complementares, ficando sujeito, entre outros, ao cumprimento cumulativo dos seguintes requisitos:

• Garantir que, pelo menos, 700/1000 da área total de construção acima do solo seja destinada a habitação pública ou a habitação de valor moderado¹;
• Proceder à delimitação e ao desenvolvimento de uma unidade de execução;
• A reclassificação para solo urbano não pode abranger, entre outras, as seguintes tipologias de áreas:
• Áreas integradas no Sistema Nacional de Áreas Classificadas;
• Zonas de perigosidade de estabelecimentos abrangidos pelo regime de prevenção de acidentes graves;
• Áreas abrangidas por programas especiais da orla costeira, albufeiras de águas públicas e estuários;
• Áreas previstas nos Planos de Gestão dos Riscos de Inundações como de risco potencial significativo de inundações;
• Aproveitamentos hidroagrícolas;
• Determinadas tipologias de áreas da Reserva Ecológica Nacional e da Reserva Agrícola Nacional.

O município beneficiará do direito de preferência após a primeira transmissão de prédios ou de frações autónomas construídas em solos reclassificados ao abrigo do novo regime.

O diploma procede ainda ao alargamento dos casos de alteração simplificada de planos territoriais previsto no artigo 123.º do RJIGT, passando a prever-se as seguintes situações:

• Requalificação de solo decorrente de cessação de atividades económicas ou de uso de infraestruturas ou equipamentos determinantes da qualificação da área abrangida, desde que pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública ou a habitação de valor moderado nos termos do n.º 8 do artigo 72.º-B;
• Alteração do número de fogos ou tipologias, bem como de características de desenho urbano e de edificação sem impacto nos demais parâmetros urbanísticos;
• Alteração da altura máxima das edificações ou volume das instalações industriais;
• Adoção dos parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a cedência para habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, e de parâmetros de estacionamento público e privativo para as operações urbanísticas em que pelo menos 700/1000 da área de construção dos edifícios acima do solo se destine àquelas finalidades;
• Previsão da possibilidade de majoração até 20% do índice de construção aplicável em áreas específicas a delimitar pela alteração simplificada, na condição de pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo correspondente à majoração ser afeta a habitação pública ou a habitação de valor moderado.

Não obstante o regime de alteração simplificada do plano territorial, o Decreto-Lei n.º 117/2024 aumenta o anterior prazo mínimo de discussão pública de 10 para 20 dias úteis.

O Decreto-Lei n.º 117/2024 procede ainda a uma maior clarificação quanto à suspensão de regras em áreas urbanizáveis ou de urbanização programada, em virtude do incumprimento da obrigação de incorporação das regras de classificação e qualificação do solo nos planos até 31 de dezembro de 2024, estabelecendo-se a nulidade dos atos que aprovem ocupação naquelas áreas. 

O diploma determina, porém, que a suspensão não é aplicável aos seguintes atos e operações realizados em áreas urbanizáveis ou de urbanização programada suspensas:

• Áreas que adquiriram características de solo urbano ou que beneficiem de planos de pormenor, contratos de urbanização ou atos de controlo prévio que prevejam prazos para execução de obras de urbanização, desde que a câmara municipal emita uma declaração fundamentada e a comunique à comissão de coordenação e desenvolvimento regional territorialmente competente; e
• Operações urbanísticas cuja finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares.

Entrada em vigor

O Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, entra em vigor em 29 de janeiro de 2025, com exceção das disposições referentes ao regime aplicável aos atos e operações realizados em áreas urbanizáveis ou de urbanização programada suspensas, em vigor desde 31 de dezembro de 2024.

A equipa de urbanismo e ordenamento do território da Morais Leitão - João Pereira Reis, Rui Ribeiro Lima e Inês Vieira - encontra-se disponível para esclarecer qualquer questão que surja neste âmbito.

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