Legal Alert | Nova alteração ao regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial

Foi hoje publicada em Diário da República a Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril, que procede a uma nova alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual (RJIGT). Trata-se da alteração ao diploma que ficou conhecido (embora incorretamente) por “Lei dos Solos”.

As principais alterações introduzidas pela Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril, ao RJIGT visam restringir os casos em que é admissível a reclassificação do solo rústico para solo urbano, uma vez que a Assembleia da República entendeu que deveriam ser introduzidas novas condicionantes às situações de reclassificação previstas no anterior diploma aprovado pelo Governo (Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro) que alterou o RJIGT. 

Tais alterações traduzem-se no seguinte:

1. No artigo 72.º do RJIGT referente ao regime de reclassificação de solo rústico para solo urbano

• Reintrodução da necessidade de fazer acompanhar o procedimento de reclassificação do seguinte conjunto de elementos e fundamentos: 
  • A demonstração do impacto da carga urbanística proposta no sistema de infraestruturas existente;
  • A previsão dos encargos necessários ao reforço do sistema de infraestruturas existentes, à execução de novas infraestruturas e à sua manutenção;
  • A demonstração da viabilidade económico-financeira da proposta, incluindo a identificação dos sujeitos responsáveis pelo financiamento, a demonstração das fontes de financiamento contratualizadas e de investimento público.

No caso de solos de propriedade pública, não se exigem estes elementos e fundamentos;

• Redução do prazo para execução das obras de urbanização, na sequência de reclassificação dos solos, passando o mesmo de cinco para quatro anos, reduzindo-se ainda a possibilidade de prorrogação que anteriormente poderia ser até metade do prazo inicial e passa agora a estar limitada a um ano.

2. O regime especial de reclassificação de solos rústicos em solos urbanos para a finalidade habitacional constante do artigo 72.º-B é alterado no seguinte sentido:

• Eliminação da menção da finalidade conexa à finalidade habitacional (mantendo-se apenas a possibilidade de reclassificar para fins habitacionais e para usos complementares destes), definindo o novo diploma o que deve entender-se por “usos complementares”;
• Sujeição a parecer da comissão de coordenação e desenvolvimento regional competente, ainda que não vinculativo, sempre que a propriedade do solo seja privada, o qual deve ser emitido no prazo de 20 dias (úteis) a contar da data do envio da proposta, sob pena de parecer favorável tácito;
• Reintrodução da necessidade de existir contiguidade com o solo urbano para se permitir a reclassificação;
• Reformulação da exigência de ⁷⁰⁰/₁₀₀₀ da área total de construção acima do solo se destinar a habitação, devendo tal habitação ser pública, destinada a arrendamento acessível, ou a habitação a custos controlados;
• Introdução de novas áreas da Reserva Ecológica Nacional (REN) onde a reclassificação de solos rústicos em solos urbanos para a finalidade habitacional não pode ocorrer.

3. O diploma procede ainda às necessárias adaptações dos casos de alteração simplificada de planos territoriais previstos no artigo 123.º do RJIGT, decorrentes da eliminação do anterior conceito de habitação de valor moderado, passando assim a abranger os casos de habitação pública, de arrendamento acessível e de habitação a custos controlados

Também relativamente à alteração simplificada de planos, passa a prever-se o parecer da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional, I.P., ainda que não vinculativo, nos termos acima expostos.

4. A Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril, procede, ainda, a nova alteração ao regime de suspensão de regras em áreas urbanizáveis ou de urbanização programada, em virtude do incumprimento da obrigação de incorporação das regras de classificação e qualificação do solo nos planos até 31 de dezembro de 2024, determinando a suspensão das normas relativas às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada, até à inclusão das regras de classificação e qualificação previstas no presente Decreto-Lei.

Contudo, é clarificado que a suspensão destas normas não é automática, sendo decretada pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional, I.P. (CCDR, I.P.), após audição do município.

É clarificado que esta suspensão, a decretar pela comissão de coordenação e desenvolvimento regional competente, não pode ocorrer:

• Quando a área tenha adquirido as características de solo urbano;
• Quando as obras de urbanização previstas em plano de pormenor, por contrato de urbanização ou por ato administrativo de controlo prévio se encontrem em execução e até ao termo do respetivo prazo;
• Quando os parâmetros urbanísticos já tenham sido definidos pelo órgão autárquico competente através da aprovação de pedido de informação prévia ou projeto de arquitetura;
• Quando o município demonstre, fundamentadamente, que a conclusão do processo de revisão dos planos territoriais se encontre em fase de conclusão ou cujo atraso tenha ocorrido por motivos que não lhe sejam imputáveis.

Adicionalmente, é ainda clarificado que a suspensão não impede a realização das operações urbanísticas em áreas urbanizáveis ou de urbanização programadas cuja finalidade se enquadre no disposto nos artigos 72.º-A (atividades industriais, de armazenagem ou logística de serviços de apoio, ou a portos secos) e 72.º-B (habitacional e conexa com a habitacional).

5. Alteração à vigência e produção de efeitos 

A Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril, estabelece um esquema complexo de vigência e produção de efeitos aplicável ao Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, de tal sorte que:

• As alterações possuem efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2024;
• As alterações promovidas vigoram durante quatro anos, ou seja, até 31 de dezembro de 2028;
• A cessação de vigência não se aplica aos procedimentos iniciados durante a sua vigência;
• Não é claro qual o regime aplicável às alterações simplificadas de planos (artigo 123.º do RJIGT) e ao solo classificado como urbanizável ou de urbanização programada (artigo 199.º do RJIGT), na eventualidade de não prorrogação da vigência do Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro.

6. Entrada em vigor

A Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril, não estabeleceu qualquer regra quanto à sua entrada em vigor, pelo que, considerando a regra geral prevista na Lei Formulário (n.º 2 do artigo 2.º da Lei n.º 74/98, de 11 de novembro), este diploma entrará em vigor no dia 14 de abril de 2025. 

A equipa de urbanismo e ordenamento do território da Morais Leitão encontra-se disponível para esclarecer qualquer questão que surja neste âmbito.